ЗВОНИТЕ НАМ
С 10:00 ДО 21:00 ЧАСА
г.Тюмень: 8-982-909-41-61
г. Тюмень ул. Володарского 14 - 504
8 (982) 909-41-61

Не хватает времени?

Сложности?

Купите готовую работу

или закажите у нас

Оценка земли. Практикум по решению задач 2011

 

 

Перечень задач для решения.

1. Чистый операционный доход 70 000 у.е., ставка капитализации для улучшений — 20%, ставка капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

2. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Характеристика Оцениваемый участок Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

Цена 1 сотки - 2200 1950 2300 2650 2700

Корректировка 1

Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%) 13 км 15 17 16 21 11

Корректировка 2

Инженерное обеспечение.

(+ 50%; электричество 20%, вода 10%, газ 10%, канализация 10%) Элек-во, вода, газ, канализ. Элек-во Вода Элек-во, вода Элек-во, вода, газ, канализ. Элек-во, газ

Корректировка 3

Размер участка (1 сотка +/- 0,5%) 20 соток 20 20 24 24 16

Корректировка 4

Удаленность от ж/д станции (1 км +/- 0,5%) 3 км 3 3 1 4 4

3. Необходимо оценить земельный участок общей площадью 500 кв.м., расположенный в административном районе «Мещанский-Басманный» г. Москвы (номер кадастрового квартала – 77-01-0003006).

1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные:

Параметр Сценарии использования

Торговый центр Офисное здание Складское здание

Площадь возводимых зданий, м2 5500 5000 8000

Стоимость строительства зданий, $/м2 450 500 350

Ставка арендной платы, $/м2 600 700 450

Потери от недоиспользования и недосбора платежей, % 20% от ПВД 10% от ПВД 15% от ПВД

Операционные расходы (за исключением земельного налога) 25% от ДВД 20% от ДВД 15% от ДВД

Земельный налог рассчитать рассчитать рассчитать

Ставка капитализации зданий, % 11,00% 10,00% 12%

Ставка капитализации земли, % 10% 10% 10%

2) Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дисконтирования денежных потоков.

Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 20%.

4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 1 200 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 230 000 у.е. По мнению оценщика, ставка капитализации для улучшений и земли составляют 17% и 12% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

5. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8% и 10% соответственно.

6. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование, если имеются следующие данные (таблица). Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта наилучшего использования?

Сценарии использования

Жилое здание Офисное здание Промышленное здание

Площадь возводимых зданий, м2 6 800 7 600 8 300

Стоимость строительства зданий, $/м2 1250 1370 1100

Чистый операционный доход, $. 2 300 000 2 850 000 2 050 000

Ставка капитализации зданий 15% 14% 16%

Ставка капитализации земли 12% 12% 12%

7. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 40 участков и затем продать каждый за 37000. При этом будут иметь место следующие переменные и постоянные издержки (за год):

планировка, очистка, инженерные сети, проект 210 000

управление 15 000

накладные расходы и прибыль подрядчика 85 000

маркетинг 25 000

налоги и страховка 28 000

прибыль предпринимателя 42 000

Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал (ставка доходности) — 15%.

8. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Переменные и постоянные издержки составят в год (в млн. руб.):

Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков) 480

управление 60

маркетинг 70

налоги и страховка 40

прибыль предпринимателя 130

Итого 780

Определите рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка доходности принимается в размере 16% (без учета инфляции).

9. Определить стоимость земельного участка методом остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

1 Площадь здания, м2 816,7

2 Площадь участка (застроенная), м2 432,0

3 Площадь, сдаваемая в аренду, м2 816,7

4 Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год 1 433

5 Коэффициент недоиспользования 8%

6 Коэффициент неуплаты 2%

7 Ставка капитализации для здания 17,65

8 Ставка капитализации для земли 12,0

9 Стоимость строительства, руб. 4 633 977

10 Потенциальный валовой доход

11 Потери от недоиспользования

12 Потери от неуплаты

13 Действительный валовой доход

Операционные расходы

14 - налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)

15 - налог на имущество 9 000

16 - расходы на управление — 6% от ДВД

17 - эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД

18 - прочие расходы — 3% от ДВД

19 Итого операционные расходы

20 Чистый операционный доход

21 ЧОД, относящийся к зданию

22 ЧОД, относящийся к земле

23 Расчетная стоимость земли

10. Оцените застроенный участок земли методом выделения и методом распределения и выведите итоговую стоимость земельного участка.

а) стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, определена методом сравнения продаж и составляет 240 000 руб.

б) имеются следующие данные о продаже пяти типичных застроенных участков в данном районе:

№ участка Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб. Стоимость улучшений, тыс. руб.*

1 220 158

2 220 146

3 190 150

4 210 154

5 205 147

* Стоимость улучшений подсчитана с учетом износа и прибыли предпринимателя.



Фрагмент работы Оценка земли. Практикум по решению задач 2011:

1. Чистый операционный доход 70 000 у.е., ставка капитализации для улучшений — 20%, ставка капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Решение

Определим общую ставку капитализации СКо, при известных ставках капитализации для земли СКз и улучшений СКу и доли их вкладов в общую стоимость имущества:

СКо = СКз * З + СКу * (1 - 3) = 0,17*0,25+0,20*(1-0,25)= 0,1925

где З - доля земельного участка стоимости объекта.

Стоимость объекта недвижимости S = …

Стоимость земли Sз= …

2. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Решение

Характеристика Оцениваемый участок Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

Цена 1 сотки - 2200 1950 2300 2650 2700

Корректировка 1

Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%) 13 км 15 17 16 21 11

Корректировка 1 (15-13)*1,5 =3% (17-13)*1,5 =6% (16-13)*1,5 =4,5% (21-13)*1,5 =12% (11-13)*1,5 =-3%%

Скорректированная цена 2200* (1+0,03)= 2266 1950* (1+0,06)= 2067 2300* (1+0,045)= 2404 2650* (1+0,12)= 2968 2700* (1-0,03)= 2619

3. Необходимо оценить земельный участок общей площадью 500 кв.м., расположенный в административном районе «Мещанский-Басманный» г. Москвы (номер кадастрового квартала – 77-01-0003006).

1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные: …

2) Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дисконтирования денежных потоков.

Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 20%.

Решение

Согласно постановлению правительства Москвы от 4 декабря 2007 года N 1046-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» для квартала под номером 77-01-0003006 установлены следующие размеры кадастровой стоимости участка в зависимости от вида использования:

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - 48639,36 руб./кв.м

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии - 31868,39 руб./кв.м

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - 15499,84 руб./кв.м.


Количество страниц: 10
Год написания: 2011 г.


 





Стоимость работы - 600 руб.

Способы оплаты: WebmoneyСпособы оплаты
Все представленные материалы принадлежат ООО "Эксперт-Сервис". Копирование с целью распространения запрещается и преследуется по закону. Использовать только в личных целях.